Abogado de Responsabilidad del Propietario en Denver

¿Qué es la responsabilidad del propietario en Colorado?

La responsabilidad del propietario es el área de la ley que hace responsables a los dueños de propiedades cuando condiciones inseguras en su propiedad lastiman a alguien. Puede tratarse de un piso mojado, una escalera rota, una banqueta con hielo, poca iluminación o la falta de seguridad que hace más probable un ataque que se podía prever. Abarca casas, edificios de departamentos, tiendas, restaurantes, hoteles y más.

La Ley de Responsabilidad del Propietario de Colorado (Premises Liability Act) establece lo que el dueño de una propiedad le debe a usted según por qué estaba ahí: lo más a los clientes invitados (invitees), menos a los invitados sociales (licensees) y lo menos a las personas que entran sin permiso (trespassers). (C.R.S. § 13-21-115) Si se lastimó porque un dueño sabía, o debía saber, de un peligro y no lo arregló ni le avisó, tal vez tenga un reclamo.

¿Qué tipos de reclamos de responsabilidad del propietario ocurren en Denver?

La mayoría de los reclamos vienen de un peligro que se pudo haber evitado. Algunos ejemplos comunes son:

• Resbalones y caídas por pisos mojados, derrames, alfombras rotas, superficies disparejas y banquetas con hielo. Vea nuestra página sobre reclamos por resbalón y caída.
• Peligros de tropiezos y caídas como escaleras rotas, tablas sueltas del piso, pasillos con obstáculos y poca iluminación.
• Seguridad negligente, cuando la falta de seguridad adecuada lleva a una agresión, un robo u otro delito que se podía prever.
• Mordeduras de perro y ataques de animales en propiedad ajena. Nuestra página sobre mordeduras de perro explica las reglas.
• Accidentes en albercas, incluidas caídas en el área de la alberca y la falta de barreras de seguridad.
• Objetos que caen de estantes mal acomodados, tiendas, bodegas u obras en construcción.
• Edificios inseguros, con defectos estructurales, cables expuestos o barandales rotos.

Por lo general, estos casos se reducen a una pregunta: ¿sabía el dueño del peligro, o debía saberlo, y no hizo nada?

¿Qué es la seguridad negligente?

Es un reclamo de responsabilidad del propietario por un delito que el dueño de una propiedad pudo haber previsto y hecho menos probable. Algunos ejemplos son una agresión en un estacionamiento mal iluminado, un robo en un edificio de departamentos con cerraduras rotas, o un ataque en un vestíbulo que no tenía cámaras ni guardia que funcionaran.

Revisamos lo que sabía el dueño y qué medidas tomó. Algunas preguntas son si hubo incidentes anteriores, si funcionaban la iluminación, las cerraduras, las rejas y las cámaras, si había guardias y si el dueño ignoró quejas. Una empresa de seguridad que fue contratada y no hizo bien su trabajo puede compartir la responsabilidad. La persona que cometió el delito también es responsable, pero muchas veces no puede pagar, y por eso el seguro del dueño puede importar.

¿Cómo funcionan los reclamos por albercas, edificios y objetos que caen?

Se aplica la misma pregunta: ¿el dueño dejó de usar el cuidado razonable para mantener a la gente a salvo? Algunos ejemplos:

• Albercas: cercas o portones que faltan o están rotos, falta de cubiertas de seguridad, áreas resbalosas alrededor de la alberca o falta de letreros de advertencia. Los ahogamientos y casi ahogamientos pueden causar lesiones para toda la vida. Si alguien murió, la familia también puede tener un reclamo por muerte por negligencia.
• Edificios: un barandal podrido, un cable expuesto, una escalera que se rompe, un techo o balcón que falla, o una escalera sin luz.
• Objetos que caen: mercancía mal apilada en una tienda, objetos pesados en un estante alto o materiales sueltos en una obra.

Las fotografías, los registros de reparaciones, los registros de inspección del edificio y las quejas hechas antes pueden mostrar si se conocía el peligro.

¿Qué significa que un dueño “debía saber”?

Significa que un dueño cuidadoso habría encontrado el peligro con una inspección y un mantenimiento normales. Hay dos maneras de demostrarlo:

• Aviso real: alguien le avisó al dueño o al personal, o un empleado vio el problema.
• Aviso implícito: el peligro estuvo ahí el tiempo suficiente, o era tan evidente, que las revisiones regulares debieron haberlo detectado.

No hay un número fijo de minutos o días que tenga un dueño para arreglar un problema. Depende de qué tan peligroso era y de qué tan fácil era repararlo o bloquearlo. Las bitácoras de limpieza, los calendarios de inspección, las solicitudes de reparación y las grabaciones de cámaras pueden mostrar cuánto tiempo estuvo ahí un peligro. Le pedimos al dueño que conserve todo eso lo antes posible.

¿Y si el peligro era obvio o nadie vio su caída?

Aun así, tal vez tenga un reclamo. Un dueño puede argumentar que usted era responsable de evitar un peligro visible. Eso puede afectar cómo se divide la culpa, pero no termina automáticamente el caso, sobre todo si el peligro era mayor de lo que parecía o el dueño pudo haberlo arreglado o señalado con facilidad.

Que no haya testigos tampoco es el fin. Las fotos, el video de vigilancia, los reportes del incidente, los registros médicos, las bitácoras de limpieza y su propio relato detallado pueden respaldar un reclamo.

¿Y si se lastimó un niño?

La ley puede tratar de otra manera a los niños que visitan una propiedad, así que avísenos de inmediato. Un niño puede no ver un peligro que un adulto sí vería, y un peligro como una alberca sin cerca puede atraer a los niños. Si su hijo se lastimó en la propiedad de alguien, llévelo a un médico, guarde el reporte y tome fotos del lugar. Podemos explicarle cómo pueden aplicar las reglas a la edad de su hijo y al lugar.

¿Quién puede ser responsable de una lesión en la propiedad de alguien?

Quien controlaba la propiedad y tenía el deber de mantenerla razonablemente segura. Más de una parte puede compartir la responsabilidad, según quién sea dueño del espacio, lo administre o lo use:

• Los dueños de propiedades: casas, edificios de departamentos, propiedades comerciales y terrenos baldíos.
• Los arrendadores y administradores de propiedades, que a menudo deben mantener las áreas comunes y arreglar los peligros.
• Los dueños de negocios, como tiendas, restaurantes y hoteles.
• Los inquilinos u ocupantes que controlan una parte de la propiedad.
• Las empresas de mantenimiento y limpieza cuyo trabajo, o la falta de él, crea un peligro.
• Las empresas de seguridad, cuando la mala seguridad contribuye a una agresión u otro delito.

Encontrar al demandado correcto requiere investigar quién controlaba el espacio en ese momento. Eso es parte de lo que hacemos al principio de un caso. Para las rentas, vea nuestra respuesta sobre demandar a un arrendador por una lesión (en inglés).

¿Importa por qué estaba usted en la propiedad?

Sí. El deber del dueño depende de si usted era un cliente invitado, un invitado social o una persona que entró sin permiso. La Ley de Responsabilidad del Propietario de Colorado clasifica a los visitantes en estos grupos:

• Los clientes invitados (invitees) están ahí por negocios o porque la propiedad está abierta al público, como los clientes de una tienda o los huéspedes de un hotel. A ellos se les debe el mayor cuidado.
• Los invitados sociales (licensees) están ahí con permiso por razones sociales, como un invitado en la casa de alguien. A ellos se les debe menos.
• Las personas que entran sin permiso (trespassers) están ahí sin permiso. A ellos se les debe el menor cuidado.

Su categoría puede cambiar lo que usted debe probar, así que empezamos por saber exactamente por qué estaba ahí y cómo entró.

¿Qué debe demostrar en un reclamo por una lesión en una propiedad?

Por lo general debe demostrar que el dueño no usó el cuidado razonable y que eso causó sus lesiones. En la práctica significa demostrar que:

• Existía una condición peligrosa.
• El dueño sabía de ella, o razonablemente debía saberlo, y no la arregló, no la quitó ni avisó a los visitantes.
• Usted estaba legalmente en la propiedad.
• La condición causó su lesión, respaldada por registros médicos.

Las fotos, las declaraciones de testigos, los reportes del incidente, las bitácoras de mantenimiento y el video de vigilancia pueden ayudar. Las pruebas son más fáciles de reunir al principio.

¿Qué debe hacer después de una lesión en propiedad ajena?

Reciba atención médica; después reporte y anote lo que pasó. En orden:

1. Vea a un médico de inmediato. Las conmociones cerebrales y las lesiones internas pueden no dar síntomas al principio.
2. Reporte la lesión al dueño o al gerente y pida un reporte por escrito y una copia.
3. Tome fotos o videos del peligro y de sus lesiones: pisos mojados, escaleras rotas, letreros de advertencia que faltan, poca iluminación.
4. Obtenga los nombres y teléfonos de los testigos.
5. Guarde su ropa, sus zapatos y los objetos dañados del día de la lesión.
6. Tenga cuidado con la aseguradora. No está obligado a dar una declaración grabada, y por lo general conviene hablar primero con un abogado.
7. Acuda a todas las citas de seguimiento y siga las instrucciones de su médico. El tratamiento constante protege su salud y su reclamo.

¿Qué debe decirle a la aseguradora del dueño de la propiedad?

Dé solo los datos básicos y no adivine. La aseguradora del dueño a menudo llamará poco después del incidente. Puede sonar servicial, pero su trabajo es limitar lo que paga la compañía.

Los pequeños descuidos en una declaración grabada pueden usarse después. Evite decir “estoy bien”, “no fue grave” o “fue en parte mi culpa”, sobre todo al principio. Las lesiones pueden empeorar con el tiempo. No firme documentos ni acepte una oferta de acuerdo temprana hasta que entienda a qué estaría renunciando.

¿Y si usted tuvo parte de la culpa?

Aún puede recuperar dinero si tuvo menos del 50% de la culpa. Colorado usa la culpa comparativa modificada (C.R.S. § 13-21-111), así que su indemnización se reduce según su parte de la culpa. Las aseguradoras a menudo argumentan que usted era responsable de evitar un peligro visible. Nosotros respondemos con lo que sabía el dueño y lo que no hizo.

¿Cuánto tiempo tiene para presentar un reclamo de responsabilidad del propietario?

La mayoría de las demandas de responsabilidad del propietario deben presentarse dentro de 2 años (C.R.S. § 13-80-102(1)(a)). Si una ciudad, un condado u otra entidad del gobierno es responsable de la propiedad, el aviso por escrito del reclamo debe darse dentro de 182 días (C.R.S. § 24-10-109). Si lo deja pasar, el reclamo se puede perder.

¿Qué puede recuperar en un caso de responsabilidad del propietario?

Puede reclamar el dinero que le costó la lesión y el daño que le causó en su vida. Eso puede incluir:

• Gastos médicos, desde atención de emergencia y cirugía hasta terapia, medicamentos y tratamiento futuro.
• Salarios perdidos y pérdida de la capacidad de ganar dinero si no puede trabajar como antes.
• Dolor y sufrimiento, es decir, dolor físico y angustia emocional.
• Pérdida del disfrute de la vida, cuando no puede hacer las cosas que antes hacía.
• Pertenencias dañadas, como un teléfono, lentes o ropa.

En los casos por lesiones presentados a partir del 1 de enero de 2025, Colorado limita los daños no económicos (como el dolor y el sufrimiento) a $1.5 millones por demandado. Los daños por impedimento físico o desfiguración no están sujetos a este límite. El límite se ajusta por inflación a partir de 2028. (C.R.S. § 13-21-102.5 (as amended by HB24-1472))

No se puede saber cuánto vale un caso antes de que alguien revise los hechos. Depende de qué tan grave fue su lesión, qué tan clara es la culpa del dueño, qué seguro hay disponible y cómo afecta la lesión su salud y su trabajo a largo plazo. Podemos revisar su caso y explicarle cómo podría ser una recuperación justa.

¿Dónde puede encontrar ayuda médica y de recuperación en Denver?

Varios proveedores de Denver pueden ayudar con el tratamiento y con el transporte mientras avanza su reclamo. No sustituyen el consejo legal, pero son buenos lugares para empezar:

• Denver Health Medical Center ofrece atención de emergencia y de trauma.
• Colorado Rehabilitation and Occupational Medicine ofrece terapia física, terapia ocupacional y manejo del dolor.
• RTD Access-a-Ride ofrece transporte para personas con discapacidades que no pueden usar los autobuses y trenes regulares. Puede ayudarle a llegar a sus citas si su lesión limita su movilidad.

¿Cómo le ayudamos con un reclamo de responsabilidad del propietario?

Investigamos la propiedad, reunimos las pruebas y tratamos con la aseguradora. Eso incluye pedirle al dueño que conserve el video y los registros de mantenimiento, averiguar quién controlaba la propiedad y armar el expediente médico. Si la aseguradora no hace una oferta justa, podemos presentar una demanda y prepararnos para el tribunal. En nuestra página de honorarios se explica cómo se nos paga. Hable con nosotros para una revisión gratuita de su caso.